限购限贷双松绑第一城
楼市调控，走到了十字路口。
3月1日，郑州市出台了“19条”楼市新政，全面放松限购限贷：
1、引导金融机构下调住房贷款利率。
2、首套房结清贷款，购买二套房可执行首套房贷款政策。
3、鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
4、推行货币化安置。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
5、外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，购房可申请住房公积金贷款。
6、土地竞拍保证金最低比例下调20％，可在成交后1年内实行分期缴纳。
……
其中，最重要的举措包括变相放松限购，取消“认房又认贷”，同时重新启动去库存利器——棚改货币化安置。
此外，郑州已落地二手房交易新政：个人转让非满五唯一的二手房时，业主可选择按核税价的1%，或按照20%差额税征收个人所得税。
全面救市
郑州从需求端、开发端、金融端等层面进行了全面救市政策的制定。
政策原文：鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
在之前的限购政策中，家庭有两套购房资格；单身一套。
这一次，则是直接将购房资格放开，允许家庭可以购买三套。
这是整份文件中最重磅的政策。
只要你将首套结清，购买第二套改善商品住房，就可以执行首套房贷款政策。
但这里并没有对改善住房做任何界定，比如说面积必须在140平以上之类。
所以，这等于是在控制居民杠杆的情况下，全面促进住房消费之下，所放松的限贷政策。
这一次的信号明确指出，要大力推动货币化安置。
中国楼市一共有三次大行情，最厉害的一次是2015年蔓延整个全国市场的楼市大轮动。
2015年的行情，正是在棚改货币化之下，启动大量的基础货币直接向楼市定向放水，最终水漫之后再无洼地，直接将中国楼市推向最高光的时刻。
毋庸置疑，郑州此次启动货币化安置，真的是被逼急了，这是能促进楼市活力的最有效手段之一。
这也是很关键的一个政策。我们都知道，供需是一个市场冷热很关键的指标。
供需失衡分为两种情况，当供应远远大于需求时，就会造成卖方市场的恶性竞争，最终量涨价跌，造成市场下行的情绪；
当需求远远大于供应时，则会全面进入卖方市场，价格急升，造成市场火热的看涨情绪，2021年的合肥行情就是因此。
过去6年来，郑州市场正是处在供应远远大于需求的阶段，沿着郑州三环，不管是城南还是城西，遍地都是无限量供应的万亩大盘和千亩大盘；在2021年的三次集中土拍中，近6000亩宅地几乎全部集中在主城核心区，导致环外和环内全面的超量供应。
而在这些政策之外，还有一个非常重磅，就是取消二手房交易中20%的差额税。
这对于郑州市场来说，也是最积极、也是最重磅的救市信号之一。
一直以来，郑州在二手房交易中，所执行的都是全国最重的20%差额税。
在中国境内，执行这一税额的城市只有两个，一个是北京，一个是郑州。
此举，将有利于促进大批的置换需求，从而带动市场活力。
所以综合来看，这是一个层层递进的救市逻辑，需求端、供应端、金融端、交易端，关于促进楼市的所有积极信号，除了限售，郑州基本全部涉及。
郑州为何成为“出头鸟”
郑州作为河南省的省会城市，近年来市场成交逐渐向郑州周边城市蔓延，去年受到暴雨影响，河南本土房企建业地产向政府发求助信，郑州的房地产市场也受到了冲击。
郑州住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2021年郑州全市新建商品房累计销售仅为161876套，较去年同期下降了33.55% ；商品房累计销售面积1804.41万平方米，较去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累计销售138895套，较去年同期下降了29.27% ；商品住宅累计销售面积1594.81万平方米，较去年同期下降了30.21%。无论是新建商品房或是新建商品住宅，销售套数都创下了近几年来的最低值。
该政策对于郑州来说必要性十足。
半个月前，郑州市代市长何雄便释放将出台措施引人引才、去库存的信号。
在郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会上，何雄表示，郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，并表示郑州今年计划出台政策每年吸引大学生20万留在郑州，这些留郑大学生如果3年内买房，需求总量预计超过1000万平方米；郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平方米左右。“仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉”。
影响几何？多城或将跟进救市
“郑州此次在限购名存实亡的基础上，取消认房又认贷，差额税执行范围有所放宽，还吸引大学生和外来务工人员置业，包括开发商土地款比例降低且分期支付，大中城市（提振楼市）的措施能给到这样的力度非常罕见，基本是把能用的政策都用上了。”一位郑州房企人士对经济观察网表示。
中原地产首席分析师张大伟也认为，相比吸引人才、减免购房契税等宽松政策，信贷政策的宽松对于房地产市场的影响更大。
据凤凰网房产统计，自2021年12月至2022年2月，房贷首付比例下调城市超过15个，包括公积金贷款和商业贷款，甚至有城市出现一成首付或“零首付”，例如郴州和惠州。
随着信贷政策的持续宽松，预计市场很可能在3-4月份出现一次小阳春，特别是一、二线城市热度的上升可能会较明显。
有业内人士表示：在郑州之后，天津、石家庄、武汉、太原、成都、西安、沈阳等等城市都有绝大的可能跟随出台重磅实质性的救市政策。
在这个春天，我们也许将迎来一波政策救市潮。
让我们拭目以待！
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