近期，全国到处都弥漫着楼市回暖的消息。
上游，央行在信贷端发力，普放利好；中游，开发商联合着媒体，在舆论层面造势；下游，中介们几乎每天都在朋友圈激情晒单，营造房价上涨氛围。
这就像两军对垒，一方在前线完全封锁了信息渠道，另一方只能坐井观天，还怎么打呢？剩下的恐怕只有对未知的恐惧。
所以很明显，感觉这段时间，咨询子木的买房人数量直线上升，而问题基本差不多：
“三月小阳春来了，房子买不买？”
但事实上，这不是一个单一的答案，今天子木特地用一期内容，告诉你三月楼市背后隐藏着的十大秘密，希望对你有所帮助。
真假阳春
3月，年前积压的购房需求集中释放，银行也有了新额度，整体房贷利率下沉，交易相对活跃。
所以我们一直把3月称为传统意义上的小阳春起点。
但我要告诉你，今年的楼市，「二八定律」变「一九」，绝大多数城市的行情都是阳光无法照射的角落，暗淡无光。
一部分原因来自于疫情下，人们的收入停而不前，另一部分原因就是全国库存在日渐积累，供大于求，这是趋势决定的。
所以大部分城市，网上叫嚣得厉害，实质上都是营销手段助推的“假阳春”，买房之前首先要有“辨假能力”。
多去看看
如何判断真假阳春呢？
“睁大眼睛迈开腿。”
“看房-签约-放贷-交接-数据上传”需要一个过程，尤其是小城市没有成熟的数据平台，3月的行情只有在4-5月份才能统计得出。
可以说，你在网上看到的所有数据都是滞后的。
这时候怎么办呢？你要做的就是观察：
1、大城市主要看中介，如果中介小哥对你爱搭不理，楼市行情肯定不错；如果小哥一天给你打10个电话，说明行情一般。
2、去中介门店对意向房源”砍价“，一般挂牌价要比实际成交价高5-10万元，改善型住房大约在十万到二十万之间，如果中介轻易松口，证明行情一般，中介一分不让，行情很好。
3、小城市主要看新盘，周末花时间跑5个新盘，具体看售楼处和停车场的流量。售楼处人多，停车场车少，大概率是「戏盘」，里面基本都是开发商雇的演员；人多车多，意味着行情不错。
卖房时机
3月可能不是买房好时机，但一定是最好的卖房时机。
可以说，你所在的城市，无论3月有没有小阳春，但此阶段的行情一定是全年相对最好的，注意「相对」这个概念。
这时候买房人多，银行放贷速度快，房子比较容易出手。如果你有变现需求，无论是投资客还是换房的改善族，都应该把房子挂牌上架了。
“热市卖房，冷市买房”，如果精力够不怕折腾，改善客可以3月-4月卖出，等年底再买入，博一个空间差。
重要时刻
如果3月行情惨淡，意味着一年行情都很惨，不着急的刚需，大可以等到年底再买。
因为年底开发商为了回流资金冲业绩，释放的优惠力度要远比3月更强，而银行也因为行情持续惨淡，还会逐渐下调利率。
如果2021-2022年的3月，行情都很惨，这个城市很可能已经进入「阴跌周期」，房价会持续下行，投资客赶紧抛盘，割肉离场。
重点抢跑
今年的小阳春行情主要聚集在「钱多人多」的一二线核心城市，比如最近的北京、上海、杭州、厦门、成都、杭州等，成交量反弹明显。
这些城市3月份要把握好上车节奏，是比较好的窗口期，最好别等。
有人说，现在的楼市就是前热后冷，上半年涨下半年跌。
的确如此，但要注意，「上涨下跌」同时也是「大涨小跌」，比如上海去年上半年热门地段涨了30%，下半年回撤10%，今年又要涨。
而且下半年的房贷利率普遍要比上半年高，下半年买，肯定不划算。
如果资格、资金实在无法到位，那今年的买房时间尽可能拖到12月左右，那个阶段楼市肯定是最冷的，利好买家。
给自己保障
3月小阳春买房，尤其是二手房，一定要给自己多做备选项。
因为这段时间，房东预期高，非常容易坐地起价，有的宁可违约，也不愿意卖房。
昨天一个北京的读者跟我吐槽，年后看上一套房，每次跟房东谈价格都要涨5万，涨了几次后干脆不卖了，足足浪费了他一个月时间，搞得现在极其被动。
楼市交易很看人品，如果轻而易举涨价的，很可能涨第二次第三次，即使买完了，在签合同和交接的时候也可能出现问题，这样的卖家趁早远离。
楼市是最能突显人性的地方。
砍价学问
3月是开发商的重要营销节点，全年就靠这个月冲业绩。
如果你所在的城市行情一般，而你又很想买房，那么请学会谈价格。
开发商一般都会故意在实际价格的基础上，上调一定数值，以应对「砍价」，俗称「包装价格」。
如果客户不砍价，他们很开心，直接按最高价成交，如果砍价，那么也有空间。这时候，你一定要花时间去把实际价格“磨”出来，别傻傻直接交钱。
不过前提是，这个盘热度一般。
营销策略
开发商还有一个秘密，如果3月的行情不错，他们喜欢把好房子藏起来，然后把户型、朝向、楼层偏差的房源，提前拿出来卖。
目的就是为了在以后行情差的时候，用好的房子做对冲，不至于卖不出去。
而且3月小阳春，无论是行情好不好，他们都会主动上调价格，这样做的目的就是为了更好的卖房，深知“买涨不买跌”的道理。
卖房目的
冷市能淘笋（买到性价比超高的房子），热市其实也可以，3月小阳春，并不意味着房价没有可谈的余地。
因为很多卖家都是「以房换房」的改善族，他们在卖房的同时，目标房源也在涨价，内心也很焦虑，需要找到优质的买家。
所以你在找房的时候，多问问卖家为何出手，如果是“着急换房”，那就是遇到了不错的卖家，成功的概率更高一些。
广撒网
3月的中介们异常活跃，作为卖家，一定不要吊在一棵树上，尽量多找几个不同机构的门店挂牌，广撒网多找鱼。
道理很简单，市场行情差，你需要更多的曝光度，行情好，人家可能会搁置你，去卖更好的房子。
中介为了成交，一定会以“不好出手”的理由，要求你降价，这时候你可以反向以百分比反佣鼓励中介，给一个底价，多卖的给中介，要相信人民币的威力。
作为买家，也要多防一手，很多中介都会采取一个策略，先给你看一套差的房子，拉低预期，然后再看一套好的，给你惊喜，最后再看一套普通的，突出第二套房的优势。
大部分中介声称公平交易，主动帮买家，实际上为了维护房源，会自动站在卖家这一边。
买房看似简单，实际上是三方 博弈的结果，买房之前，把你知道的真相提前讲给他们听。
坦诚一点，中国人不骗中国人。
买房区域怎么选？哪些地方容易踩坑？加入南房网官方购房群，各种买房问题光速解决！
