终于，地方楼市松绑，开始放大招了！
2月17日，多家媒体报道，山东菏泽首付比例大降。
首房首贷，首付比例执行20%；
有过房贷记录，但名下无房，首付比例执行25%；
2套房，首付比例执行30%。
除此之外，房贷利率也大幅下调。
首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。
关注楼市的朋友应该知道，这不是菏泽第一次靠楼市出名了。
2018年，菏泽因为取消限售令，轰动全国，打响了全国楼市放松第一枪。
只不过，当时的菏泽把握错了风向，这项政策很快就被叫停，成为了楼市里常说的政策“一日游”。
时隔4年，菏泽再次发力，4大行首付比例大降，再一次打响2022年楼市松绑第一枪！
但，这一次，似乎成功了。
经历了2-3天的发酵，截止发稿之时，这项政策还健在。
可见，zc风向已经转向：
菏泽这类城市，可能已经被默许放松限贷救市！
信号意义，确实非凡。
菏泽之外，重庆和江西赣州，也被爆出部分银行，已经将首房首贷已经降至20%。
为何突然会出现多城降低首付比例？哪些城市还会跟进？现在是不是买房的好时机呢？
第一个问题是：
为什么会突然，这些城市齐齐开始降低首付比例？
首先，可以肯定是，现在的楼市行情不太好。
楼市不好过，连带着地方zf也不好过，尤其是三四线城市。
虽然现在，提到谁松绑楼市，就会认为是城市实力不行，但实际上，菏泽这座城市的基本面，要比多数三四线城市要扎实！
2021年，菏泽GDP增速保持在14%，居山东省第8名，其中菏泽定陶区与成武县是响当当的百强县，排在全国第25名与65名。
菏泽不算穷地方，但随着棚改告一段落，2021年下半年全国楼市下行，菏泽楼市早已进入滞缓阶段。
2021年下半年,菏泽的成交开始锐减，12月仅卖出1900套房，相较于1月降幅达40%。
同时2021年下半年，楼市不景气，开发商贷款受限，日子也不好过，愿意拿地的房企在变少，愿意在菏泽拍地的房企更是少之又少。
这就使得，菏泽的土地出让金，大打折扣！
2018年，菏泽的土地成交金额达240亿元，2021年，根据58研究院数据显示，土地成交额仅为67亿。
不过这些状况去年就有，为何到了2月，才出现首付比例降低举措呢？
还有一个重要原因是，银行现在手中有钱了。
一方面是年初各大银行的房贷余额本就充足，另一方面是降准之后，手头最先富裕起来的往往也是银行。
银行手里有钱了，手中贷款余额充足，也更乐于配合降准利好，有动力降低首付比例、降低房贷利率。
所以我们看到，菏泽的楼市松绑，这次不再从限售开始，而信贷端开始放松。
接下来，更多的城市，可能已经开始准备跟上！
不止菏泽，1月开始，很多城市早已跃跃欲试，想要放松楼市。
只不过采取的策略比较委婉，大多以调整公积金贷款为突破口，比如：
1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年全国首个降低首付比例的城市。
1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。
宁波市针对连续缴存住房公积金满2年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由60万元/户提高至80万元/户。
据不完全统计，各地1月份出台楼市政策累计超66次，公积金首付比例，公积金贷款额度是主要突破口。
有了菏泽，这些城市接下来的调控方向，就更加清晰了！
接下来，不少城市应该会效仿菏泽。
只不过，不是任何城市都能随意放松限贷限购。
限贷限售这些关键性的调控手段，很容易在核心城市引发报复性房价上行。所以，最有可能的情况，还是因城施策，一城一策。
1、最先能行动起来的，应该是调控压力非常小的三四线城市。
比如菏泽、比如江西赣州这类三四五线城市，首付比例最低可能不止2成。
2、核心城市银行也有可能跟进，只不过大概率只局限于非限购区。
除了重庆之外，现在传闻杭州富阳区可能要放开限购。
这极有可能成为接下来的调控趋势：
——核心城市将分区调控，热门区域限购限贷，非热门区域不仅不限购，限贷也会放松，以保护刚需。
3、行情冷淡的核心城市，限贷虽然不可能放松，但很多开发商会出现骚操作，低首付也将成为可能。
比如深圳，春节期间有开发商已经宣传1成首付即可上车，只不过这里的低首付比例不是银行限贷放松，而是民间首付分期。
最后，现在降价窗口期，是否是上车的好时机呢？
不同情况要具体考虑，我有三点建议：
1、刚需可以考虑入场。现在市场比较冷淡，想买的可以抓住这波降首付、降利率、多促销的机会上车；
2、放松限贷的地区，9成价值都不高，纯投资建议不要考虑；
3、更建议将目光汇聚在核心城市，新房有限价优势，配合开发商的促销，入手时机已经不错，千万要把握准！
最后，3月的楼市，更加值得期待了！
大批鼓励市场回暖的政策，可能还在路上！
你，买不买？
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