新房市场和政策出现筑底迹象 房企压力依旧

2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判断新房市场开始进入筑底阶段。同时，根据对以往十年两轮大周期的分析，政策方面也出现了筑底的倾向。政策筑底、销售筑底的倾向已经出现，但市场企稳仍需时间。国家发改委有关负责人日前关于“政策发力要适当靠前”的表态，房地产行业也同样需要政策的支持。

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剔除去年高基数及今年春节因素影响，1月新房市场进入筑底阶段

受去年高基数因素的影响，2022年1月全国重点66城[1]商品住宅成交面积为1711万平方米，同比下降4成。从较长的周期来看，2022年1月成交量的绝对值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判断新房市场开始进入筑底阶段。1月多地延续去年年底的政策趋势，主要集中在落户门槛降低、增加购房补贴、公积金贷款门槛降低以及预售资金监管激励措施等方面。

此外，从贝壳新房指数看2022年1月的价格指数与去年12月持平，新房价格整体持续下滑的趋势也转向了平稳。

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地产调控政策平稳向好，出现政策筑底倾向

据贝壳研究院统计，过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径，首先从信贷利率开始，随后是公积金相关政策的调整，最后传导至商业贷款。

2014年-2015年：2014 年全国商品房销售面积增速处于下行区间，同年9月信贷利率下调、10月公积金门槛降低、2015年8月公积金首付比例下调、9月商贷首付比例下调。2015年底中央连续强调去库存，释放出强烈的政策信号，各地纷纷出台去库存调节政策。

2020年-2021年：2020年受疫情影响，为稳定经济、纾解企业困难，1月LPR利率下滑、2月部分城市公积金可贷额度上浮并延长贷款最长年限、2月商业贷款首付比例下降。

在市场筑底时，调控政策往往是先利率、再是公积金，进而向商贷方向传导。由此判断，公积金调控是前两次市场筑底回调过程中的先行调控信号之一，当前政策的筑底过程或在进行。

由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，随着销售行情的回暖，预计下半年开始房企现金流压力将逐步缓解。

同时需要注意的是，房地产行业的去杠杆过程将长期持续，在顶住短时间高压之后，调整运营模式、调整负债结构将是一个较长期的过程。目前已经出现了前期“暴雷”的房企逐步恢复销售、恢复运营的情况，这对目前房地产行业来说也是一个具有示范意义案例。

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预计政策调整将由低能级城市向高能级城市过渡

从近期市场表现来看，全国商品房销售面积同比连续10个月下滑，市场预期低迷。1月央行下调LPR，北海、南宁、自贡和福州分别出台了公积金调控政策，降低公积金购房门槛，这或为市场筑底过程中的再一次回调信号，未来将向商贷方面传导，这符合历史调控传导规律，也有利于在“房住不炒”的基调下释放刚性购房需求，促进房产市场良性循环。

从公积金放宽政策的城市分布来看，呈现由低线级向高线级城市传导趋势，当市场节奏失衡，库存压力较大的三四线城市往往感知更为明显，率先出台调节政策，随着市场预期的持续下降，放宽型调控政策逐渐向高能级城市过渡，以近两年分线级公积金调控频次来看，三四线城市调控频次呈下降走势，而二线城市呈上升走势，未来此趋势或将延续。

近期，宁波出台利好多子家庭的公积金贷款政策，北京首次将旧改纳入公积金提取范畴，这主要为地方政府助力国家政策落地。近年来人口老龄化问题凸显，为促进人口均衡，2021年出台三孩政策；“十二五”以来，城市更新被多次提及，十四五期间城市更新更是上升到了国家战略层面，它是促进土地、资源集约利用，推进新型城镇化的重要路径。此类政策往往由高能级城市向低能级城市过渡，某种程度来讲，高能级城市往往还肩负着引领和示范的作用，未来此类调控或将在更多城市展开。

当前新房市场开始进入筑底阶段，从调控传导路径来看，以往调控政策往往是先利率、再是公积金，进而向商贷方向传导，当前多地出台公积金调控政策，未来或将向商贷方向传导。从调控城市分布来看，预计政策调整将由低能级城市向高能级城市过渡。国家发改委有关负责人日前关于“政策发力要适当靠前”的表态，房地产行业也同样需要政策的支持。

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