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项目全解读
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快跑!10城楼市亮红灯!

1


最近有些城市、有些市场、有些楼盘,真是急疯了。

来,感受下。

1、房子卖不动逼疯营销,买一套直接送一套房!

活久见,正荣开了先河。

城南正荣府,买一套总价130万的现房叠墅,直接赠送一套82㎡高层。

这个项目在河南新郑南龙湖,新郑是河南百强县之首,紧邻省会郑州;三年前,这个区域曾经一天连刷三个高价地王,楼面价高达7000。

但正荣进来后 ,从高层精装1万降到毛坯7200,不行又降到6000,最后一口气干到4600;叠墅卖到现房还没卖完?送送送!“买叠墅送高层”。

2、行情太差没人买?直接送70年物业费!

这次是新城。


新城海棠晓月,12月6-12日,买房直接送70年物业费;

买别墅,送花园+车位+地下室+70年物业费。

这个项目是在河南荥阳洞林湖片区,市场也是差的不行,新城的伤心地,一进场就被套牢。

见过送2-3年物业费的,直接送70年物业费的还是第一次见,不收物业费的小区,未来管理会有多烂?可想而知。

3、大降价5折卖房,没等来人抢房,等来一群老业主维权。

豫北某三线城市某盘,本想用割肉式降价火速出货,第二天售楼部却挤满了维权业主。

这是目前全国80%三四线楼市的真实写照。

房子半价卖、买一套送一套、直接送70年物业费……每一招,都是“自杀式”营销。

没办法,这些地方行情太差太差了。


2


不夸张,三四线城市住宅,已然成为高库存重灾区。

今年下半年密集调控以来,部分房企暴雷引起信誉崩塌,全国楼市行情都在急剧下行。

全国100个典型城市里,新房成交量连续跌了6个月。

新房跌跌不休,库存涨涨涨,百城库存连续36个 月都在增长,到今年11月底,全国百城新建商品住宅库存总量为 52110 万平方米,这是近5年来的库存最高值。

图片

看完三四线的库存,心里哇凉哇凉。

截至 11 月底,三四线的新建商品住宅库存总量和 22487 万平方米,几乎和二线城市旗鼓相当;但库存增速却高达6.7%,蹭蹭涨不停。

三四线的新建商品住宅存销比13.8 个月库存积压非常明显。

什么概念?

哪怕三四线全面停止新建住宅,现有的新房库存一年多才能消化完。

这是存销比排名在前十位的城市情况↓↓↓
图片
——数据来源于易居研究院

10个城市中,除了哈尔滨之外,其余9个全是三四线城市。

看完数据,有些城市的库存高得惊人。

库存积压最严重的是西宁,新建商品住宅存销比高达42.5个月,要去化3.5年;

其次是洛阳,存销比高达40.2个月,要去化3年多;

舟山、威海、江阴3个城市,去化周期都要33-37个月;

芜湖、固安、烟台、韶关,库存也都比较大。

我们以洛阳为例。

这是洛阳2016年7月到2021年7月近6年的房价走势。

图片

看图,两个大山一样的峰值,就是洛阳房价涨得最厉害的阶段。

从2016年7月到今年7月,洛阳房价一直在涨,连续涨了5年,一刻不曾停。

2020年,当省会郑州早已偃旗息鼓的时候,洛阳还在地王的狂欢中自嗨,一有土拍就抢地,地王一个接一个。

你敢信吗?一个三线城市,地王单价高达1401万元每亩!

你敢信吗?一个洛阳,房价连涨5年,均价从4800冲到10000+,热门区域甚至卖到1万56,而且1年内清盘!

你敢信吗?就是这个三线楼市,最火的时候,房价紧贴最高限价卖,还要绑40万的车位费,还要交高额茶水费。

今年下半年以来,洛阳市场只剩一个凉;全城只剩两个关键词:降价、维权。

洛龙区某盘,10月份售价还是1万35,开盘一周直接降价1500;

涧西区某盘,从1万直接降到8500;

伊滨区某盘,从8500直接降到6900;

瀍河区某盘,从1万1直接降到8500;

曾经冲的有多高,现在就有多惨;比洛阳楼市更惨的,还有大把大把。


3


库存积压,房子卖不动,聪明的地方已经打头阵救市。

河北保定、湖南衡阳、南通海安、重庆万州、湖北荆门、河南开封……

缺房票?送!却钱?送!缺钱交契税?送补贴!只要买房,缺什么送什么……

扒出来最近的几个城市案例,分享给大家。

保定:曲线救市,巧借被动房,给买房人,送房票、送房款;

1、被动房商品房,取消销售价格限制;不受区域性商品房限购政策限制;

2、买被动房,公积金贷款额度,可上浮20%;

给开发商,送容积率、送钱、送面积,免停工王牌:

1、容积率奖励。不改变用途前提下,增加容积率的,不再增收土地价款;

2、送面积。超出现行节能设计标准的保温层面积,不计入确权登记建筑面积;

3、财政补贴。对2万方以上达到被动房标准的项目,每平不超过400元,单项目不超过1200万元补贴;低于2万方的,加大财政支持和资金奖励力度,

4、增加拨付节点或提前拨付;预售资金重点监管资金数额降低20%;

5、停工令下,被动房项目除石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等之外,其它工序可不停工。

保定可谓是两头哄,开发商和买房人,谁缺啥送啥,不信扶不起来。

湖南衡阳:用阶梯式契税补贴,来营销“逼定”:

2021.12.1-2022.1.31期间,买新建商品住房,补贴契税50%;

2022.2.1-3.31期间,买新建商品住房,补贴契税30%;

2022.4.1-5.31期间,买新建商品住房,补贴契税15%;

2021.12.1-2022.5.31期间,买车位,补贴契税80%;

南通海安:狂发购房补贴,人才、多孩、改善、新市民,谁来都发!

1、人才补贴:博士或正高级职称人才,每平补贴600元;硕士、高级技师、副高级职称人才,每平补贴500元;本科或技师,每平补贴400元;大专(含技工院校)毕业生,每平补贴300元;

2、多孩补贴:子女未满18周岁二孩、三孩家庭,二孩家庭每平200元、三孩家庭每平补400元;

3、改善住房补贴。特定改善型需求群体,144平以下,每平300元优惠;144平以上,每平优惠200元。

4、新市民补贴。新市民,首套房每平优惠200元

海安这政策,考虑的真周全,就差拿大喇叭挨家挨户催买房了。



4


打个赌?马上,会有更多三四线城市加入救市大军。

其实大可不必,因为救市一定会救,很多三四线楼市,救了或许还能剩口气儿,不救就真的彻底瘫了。

比如库存量吓人的西宁、洛阳、固安、烟台、江阴、芜湖等等,肯定会想尽办法救市,各种买房补贴、契税补贴,马上密如雨下。

这不,这篇文章刚要收尾,芜湖新政就来了,买房发补贴,最高补贴总房款的10%;一套总价100万的房子,补贴发10万。

多不多?还真不少!买不买?别急,给大家一个真诚的建议——

三四线城市,不要买太多,刚需、改善该买买、该换换,但要记住,只留一套房就好。

只留一套“主城+自住+学区”的优质房,其余都不要再买了!

因为很多三四线市场,真的比想象中更脆弱。

行情好的时候,还能蹦跶两下。

如今行情低谷,预期直线下滑;

棚改缩减,购买力直线下滑;

疫情影响,外出就业人员返乡置业意愿直线下滑;

房企信誉崩塌,库存高压,消化能力直线下滑;

很多三四线的房子,流动性又差,变现能力直线下滑;

或许曾经确实有过高光时刻,但狂欢之后,还剩下什么?

身边太多的真实案例告诉我们,一入深坑,终生难逃……

你今年还会在三四五线老家买房吗?你觉得县城房子还有投资价值吗?来评论区,说出你的故事。
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