前言：2021年10月，房地产市场持续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。其中，一线城市市场成交环比增长4%，同比跌幅收窄至18%。25个二三线城市市场难言好转，成交环比下降4%，同比下降23%。
企业层面，10月前100名房企单月业绩规模较9月环比回升1.4%，单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势，但降幅收窄至32.2%。逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家。10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期。
整体来看，下半年在市场降温的大背景下，“银十”的市场行情未如期到来，“十一黄金周”的市场相比往年也略显惨淡。预计年末，房地产市场难言乐观，市场成交或将缓步下行、房企销售将继续承压。“以价换量”仍是企业加快成交去化的必要选项，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。
业绩：百强房企10月单月业绩环比回升1.4%
2021年10月，前100名房企实现销售操盘金额7761.4亿元，单月业绩规模较9月环比回升1.4%。受下半年市场明显降温的影响，10月单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势，但降幅略有收窄至32.2%。累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额93347.2亿元，较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%，累计业绩增速放缓。
门槛：前30房企保持规模优势
百强门槛179.4亿元
2020年1-10月，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化, 行业竞争加剧。其中，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，前10房企1-10月销售操盘金额门槛达到2288亿元，同比增幅达25.3%，较2019年增长40.1%。
前20和前30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升23.5%和11.3%，实现规模稳定提升。而前50房企销售操盘金额门槛与去年同期基本持平，达到485.6亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至10月末前100房企的销售操盘金额门槛同比增长5%至179.4亿元。
企业表现：逾8成房企单月业绩同比降低
具体从企业表现来看，2021年10月百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分前30房企在内，有近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，10月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量达37家。
市场：市场持续降温、打折降价常态化
近半二三线成交跌幅扩大
2021年10月，房地产市场持续降温，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。
一线城市市场不容乐观，成交环比增长4%，同比跌幅收窄至18%。其中，北京、上海成交整体仍处低位，广州市场形势最为严峻，成交创年内次新低，仅限于深圳成交明显回升。北京新房市场转冷，6成以上新盘推出特价房源，优惠力度不低于9折，曾经的热销盘甚至销冠项目开始启用中介渠道拓客。二手房市场迅速冷却，挂牌量持续增加，但成交量持续下滑，价格同样向下调整，海淀区部分学区房售价跌幅多达15%。上海市场明显降温，随着入围规则的调整，热销盘的入围积分明显降低，部分项目因认购量不足主动延长认筹时间。第五批次集中供应房源对外公示，共计57个楼盘、1.5万套房源。其中，备案均价在10万元/平方米以上的豪宅项目便有15个，有望提振市场热度。广州市场形势愈加严峻，房企打折降价常态化，过半楼盘降价促销，部分项目推出工抵房，降价幅度多达30%。为了降低购房门槛，部分项目实行首付延期，可在3个月内付清首付，外围区域的部分楼盘更是出现了“首付贷”等乱象。深圳新房市场同样遇冷，除了个别网红盘仍能实现日光之外，不少项目启用中介渠道分销，甚至通过提升佣金比例争抢客户资源。打折降价渐成市场标配，部分项目不仅推出特价房、折上折等优惠措施，而且额外返佣。二手房市场愈加惨淡，成交连续7个月下滑，市场价格继续向下调整，部分小区现已接近指导价。
25个二、三线城市市场难言好转，成交环比下降4%，同比下降23%。其中，4成二、三线城市成交环比回升，不乏南宁、天津、郑州这类压力城市。反观宁波、南京、厦门等热点城市成交持续下行，成都、常州等环比近乎腰斩。2成二、三线城市成交同比转正，徐州、西安等皆升至年内高位。不过，近半二、三线城市市场依旧低迷，成交同比跌幅继续扩大，厦门更是续创年内新低，岛外在售楼盘频频降价促销。
近期，决策层轮番表态：维护房地产市场的健康发展，保障好刚需群体信贷需求。预示着短期居民按揭贷款将边际改善，广州、深圳、成都、无锡等更是先行先试，涉及下调房贷利率，缩短放贷周期等。但需要提醒的是，银行集中放贷主要还是前期签约的按揭贷款合同，房贷新增授信规模相较有限。退一步讲，部分城市即便将明年初的房贷额度挪至今年底使用，扣除前期积压的按揭贷款规模，新增按揭贷款规模仍难显著提升。
而从周度成交数据来看，市场仍难言转向。10月第一周，31个重点监测城市成交环比下降49%，近4成城市环比腰斩。第二周，31城成交环比增长90%，4成以上城市环比实现翻倍增长。第三周，31城成交环比下降9%，武汉、长沙、宁波等成交放量后再度转降，环比跌幅皆超30%。
展望11月，随着前期积压的按揭贷款陆续放贷，部分城市或将集中网签备案，成交有望明显提升。但由于新增按揭贷款规模增长限，在售项目依旧面临较大的去化压力。值得一提的是，房地产税加速进入实操阶段，长期将改变楼市供需及房价预期，短期也将加剧市场观望情绪。预计年底房地产市场还是不容乐观，成交或将缓步下行，以价换量仍是加快成交去化的必要选项。
企业层面，四季度房企销售继续承压，通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小，部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。短期来看，年末企业仍需加快开发节奏、保证年底的货量供应，深化销售渠道并维持积极的营销和折扣力度，冲刺全年业绩。长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。
