西南交大国际创新学院副院长、鹏友会核心创始人蒋鹏先生授权转载
成都南延线上的商业项目出现经营困难是必然的，这个困难时间的延续周期我个人预计起码10年。理由不仅是单位距离内的项目数量过多，共有37个，还包括商业项目的面积过大，10万方至74万方之间，以及同质化竞争，从设计到定位再到业态组合几乎都是一个妈生的。这些原因构成了严重的血海战争，战争后遗症却在片区人口流量的密集发展中被内行和外行集体忽略。南延线是天府新区的原始生态，注入政治中心的砝码后，地区价值全面攀升回暖，全国投资客都把这里当成了处女金矿，住宅价格在去年瞬间暴涨。商业项目春心荡漾，都在赌后天、熬当下，可以确认的商业类型受益者中，只有写字楼、酒店、社区商业，而不会是Shopping Mall！
商业地产综合体本身是境外在极其成熟的CBD商圈，为了节省土地成本、增大收益，强链接消费者做出的市场调整手段，是市场化创新的产品，不是先进理念。在中国被疯狂引进，星巴克进故宫，习惯了就当成习惯，却不知道写字楼、酒店、零售商业依托的原动力完全不一样，写字楼依托产业结构，零售商业依托商圈。太复杂的原因就不说了，5年前我在微博上有细讲过，有兴趣的可以自己去找。
碍于行业知识结构的稀缺性，简单来说，产业、商圈的人流行为方式完全不一样。南延线的人流属于产业发展，这里面有一个很重要的结构组合设计。酒店这个耳熟能详的经典扮演两个角色，一个是服务区域消费特点产生的定位，这个定位可以独立存在，具体理由就不解释了，百度可以解释。另一个是融合了写字楼与零售商业消费者结构的转换层，犹如超市与百货之间通常需要餐饮行业做消费者结构的转换层。估计这个道理很多人也不清楚，只知道叫主力业态与次主力业态。
商业客群的停留时间，运营模式只是一个面，而业态组合结构则属于经脉搭界，非常重要。很多的商业打眼一看就是个“死”字，原因就在于此。当然造成商业非正常死的原因太多了，正常死因被掩盖了便无人探究，但酒店的定位必须在产业与商圈中去平衡，而不是在酒店品牌中独立完成。稍有条件的企业都只看品牌或自创品牌，结果就是酒店也不赚钱，赚钱的都是脱离综合体商业独立在自己渠道完成的工作，更谈不上结构组合。
以上只是南延线零售商业10年内难以破局的内因，而外因更是大问题。南延线被提升为天府新区后，政治地位的攀升导致会大力发展产业结构，商圈在规划肢解下产生大量定位同质化的大面积商业项目，已经无力平衡消费者的行为工作、生活方式，几乎都是以商务为主。可以明确表示，餐饮、酒店、写字楼是其中的受益者，但零售商业需要的商圈引力在很多年后才会重新聚集。商气的形成如果是自发，气眼就小，依托商圈，气眼就大。春熙路百年商圈，日均流量30万，年均流量过亿，覆盖新疆、西藏、青海、四川各地级市，才能支撑IFS、太古里这种年营业额破40亿的零售企业。
南延线，毫无章法，混乱开战，规划、企业独自战斗、相互拆台，靠哪一个职业经理人去逆转乾坤，几乎属于痴人说梦。南延线开业的37个商业项目，保守计算10年内只能熬着，如果想缩短这个时间，只能在温和中相互协调商圈差异化的竞合关系，但要防止传统媒体借助规划政策搅局。
