购房告别“小”时代大户型春天来临_观点

　　在楼市各项新政持续发酵的利好作用下，今年房地产市场出现了一个明显的变化，与几年前刚需当道、小户型畅销的局面有所不同，2015年南充楼市中大户型房源的关注度持续提升。据南房指数统计，2014年南充楼市90平米以上的住宅成交占比为64%左右，今年的占比已经上升到了66%，成交量涨幅明显。

　　那么，造成此种变化的原因是什么呢？笔者认为主要有以下两点。
　　
　　1、政策利好房价走低，购房成本大幅降低
　
　　一方面，从房价来看，随着房地产市场的持续低迷，今年9月南充主城区房价已降至4600元/平米左右，与去年年初相比下降约400元，按照目前的均价，在主城区购买一套100平米的普通住房总价约46万，与去年年初相比下降近5万元。

　　另一方面，自2014年调控放松以来，购房成本已大幅度降低，首套房商贷最低首付比例已降至25%，二套房商贷最低首付比例降至40%，五年期以上贷款利率降至5.15%。首套房公积金贷款最低首付比例已降至2成，二套房首付最低比例降至3成，且仅需连缴6个月即可申请，贷款利率也降至3.25%。

商业贷款与公积金贷款五年期以上贷款利率变化情况（2012年7月至今）

2014年以来房地产部分调控政策

　　按照此房价与商业贷款政策，我们以购买100平米首套房为例，分别计算2014年初与2015年9月的购房成本。
　　
　　2014年初：房价约5000元/平米，商贷最低首付比例30%，五年期以上贷款利率6.55%。公积金贷款最低首付比例30%，五年期以上贷款利率4.5%。

　　2015年9月：房价约4600元/平米，商贷最低首付比例25%，五年期以上贷款利率5.15%。公积金贷款最低首付比例20%，五年期以上贷款利率3.25%。

　　两相对比，我们可以很直观的看出，与去年年初相比，目前南充市购房成本已大幅度下降，同样的首付款，例如10万元，去年年初仅能购买60平米左右的房源（100000/0.3/5000≈67平米），现今同样的价格却能购买100平米左右的房源，且南充的购房人群基本以家庭为主，十万元左右的首付与2000余元的月供对全家庭来说压力不大，因此，在这种情况下，越来越多的购房者更加青睐更为舒适的大户型房源。
　　
　　2、房地产升值空间减小，商品住宅重归居住属性
　　
　　纵观购买小户型房源的客群，大体可以分为两类，其中最多的是以炒房为主的投资者，这一部分客群看重小户型容易转手和出租、回报率高的特点，在房地产行业黄金时期，购入此种房源，待房价上涨时再出售以期获得差价利润。但是从去年开始，房地产市场供需严重失衡，房价上涨预期不明朗，商品住房投资属性不断弱化，居住属性逐渐回归，这直接导致了炒房者的急剧减少。
　　
　　还有一部分偏向购买小户型的客群为刚入社会收入较低的年轻人，这一部分购房者前期资金不多，在房贷与首付比例尚不放松时，没有足够的资金购买大户型，因此他们就更加偏向80平米以下的小户型房源，作为过渡性住宅，届时收入提升，再进行换房。但如上文所述，随着购房成本的降低，去年首付10万只能购买60平米左右的住宅，现今同样的价格却能购买100平米左右的房源。所以，这一部分购房者也开始偏向大户型房源。
　　
　　最后，值得注意的是，由于房地产市场的持续低迷，开发商为回笼资金，采取了更加多样化的促销手段，如首付分期等优惠措施再次降低了购房成本。加之受限于宏观经济的下行和房地产作为支持产业的作用，未来政策层面或将继续保持积极。此外，持续多年的“90/70”政策（自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）也退出历史的舞台，这些因素均预示着大户型房源的春天已经来临。