3个月前，江东大道西侧D-5约130亩地块成功拍出，令人意想不到的是，这块已流拍多次的“烫手山芋”最后竟拍出了高价——来自眉山的阳光置业为其豪掷近6亿元（单价约460万/亩）。这一创江东新区历史的“新地王”瞬时间引发了行业热议，在不少人看来，这块地拿贵了，综合楼面地价已接近1600元/平米，阳光置业此举颇有“土豪”风范。然而今天看来，这种评价显得并不十分准确，他绝非只有“土豪风范”，而是真正的24K纯土豪。
日前，阳光置业在D-5地块打造的“江山金岸”项目进行了环评公示，根据公示信息，该项目的总投资额竟然为20亿元。130亩地块、38.2万方建面，投资20亿，如此高的投资强度，放眼嘉陵江东岸区域甚至整个南充楼市无出其右。
仅以总投资及总建筑面积计算，江山金岸每平米的成本超过了5200元，假设该项目要做到15%-30%毛利率，那么其销售均价就必须定到6020-6806元/平米左右。而根据南房指数监测数据，2014年1-6月，江东新区商品住宅共计成交111331平米，成交均价仅4579元/平米。显然，定价超过6000元/平米是十分不明智的。那么江山金岸的这笔买卖会怎么做呢？笔者根据项目的基础经济指标做以下大胆测算：
上表中，笔者将其别墅产品均价固定为15000元/平米，商业产品均价固定为20000元/平米，地下车库均价固定为3000元/平米，并以此反推项目高层均价，结果显示，若项目要实现15%-30%的毛利，高层住宅均价将高达6728-7970元/平米。当然，笔者的推算过程比较简单，忽略了很多细节计算，不可作为定论。但笔者认为，由于项目商业比例偏小，别墅类产品也不多，很难通过此二者去平衡高层售价，高层价格“惊人”概率将非常大。至于情况究竟会如何，我们拭目以待，开盘后自有分晓。
（本文仅代表作者个人观点，文中各类价格估算仅作参考，请勿作为购房或投资依据。）
