2013年的南充房地产市场，“回暖”是最凸显的词眼，在庞大刚需群体的倾力相助下，南充楼市终于走出了两年多的调控阴霾，重回上升通道。根据南房指数统计，2013年南充楼市总成交量、总成交面积分别达到343.66万平方米、167.06亿元，双双创下历史新高。然而，正如我们所预判的那样，这场“春潮”不仅带来了暖意，还引发了新的市场震动，马太效应、产品同质化等问题暴露得越来越明显，市场竞争亦开始由“硬件竞争”向“软实力竞争”转化……在这样的背景之下，买方市场心理发生了怎样的改变？作为需求方，购房者的产品诉求又呈现出了哪些新的特征？为了帮助各界人士看懂楼市现状，同时也为了促进南充房地产行业良性健康发展，南房网于2013年12月6日至12月25日发起了《第四次南充市居民购房需求有奖网络问卷调查》。根据统计，本次调查共收到有效问卷6812份，通过对调查结果的仔细分析和反复研究，我们解读出一系列观点，现将其整理成文，供各界朋友参考。此外，我们仍将按照惯例于稍后时间发布包含各个单元内容的完整调查报告，敬请关注。
◆房价正在突破可接受范围 “看涨”心理进一步加强
购房者对房价的认知往往直接反映了市场的运行状况，并能在一定程度上预示未来走势。那么，在“持续回暖”的2013年，南充购房者对房价的认知又产生了哪些变化呢？从调查结果，我们发现：
第一，认为南充房价“太高”的人数比例出现了非常明显的上升，从2012年的10.9%提升至21.56%。客观来讲，这符合2013年南充楼市的发展状况，根据南房指数统计，2013年南充主城区住宅均价约4804元，较2012上涨了约12.4%，涨幅为3年来最高。那是不是意味着房价已经到了购房者的承受临界点呢？答案是否定的，因为在本次调查中，认为南充房价“偏高”和“可以接受”的人仍占绝大多数，比例约76.32%。这表明大部分购房者虽然对房价有所抱怨，但尚未达到难以接受的地步。
第二，购房者对房价的看涨心理进一步加强。在2012年的调查中，认为南充房价会上涨的问卷不到三成，而在本次调查中，“看涨”者比例大幅上升至接近六成，其中以认为“南充房价将上涨5%”者居多，比例约为45%。另外值得一提的是，在本次问卷中，认为房价会“保持平稳”的人数比例仅为35.87%，去年则高达62.58%，可以看出购房者对房价走势的认识不是“稳中有升”，而是“肯定要升”，看涨心理空前高涨。
这种“看涨”心理在“您能接受的房屋单价”及“你能够承受的房屋总价”两题中也有所体现：2012年，超过70%的购房者一边倒式地选择了价格最低的选项，而在本次调查中，这一比例下降了近一半。
◆“价格”效应继续降低 区域及品牌成为市场新的关注焦点
时代在变，需求在变，左右市场胜败的关键因素也在变。近几年，随着购房者置业理念的进步，他们已不再把价格作为唯一的衡量标准。根据近四次的“南充市居民购房需求调查”，我们发现价格的主导作用呈现出逐步减弱的趋势，2010为64.43%，2011年为56.53%，2012年为39.93%，2013年已下降至33.96%。
那么，购房者新的关注点在哪里呢？从调查结果中我们发现，看重“区域发展前景”及“开发商品牌”的购房者比例增加明显，前者为34.73%，比2012年提高约6个百分点，后者为7.25%，比2012年提高约3个百分点。
从理论上讲，购房者的购买行为是以“如何在价格和产品之间寻找到最为恰当的平衡点”为基本原则的，随着他们对市场认知水平的逐渐提高，楼盘品质、品牌优势、环境地段等其它方面的因素会起到越来越重要的影响力，他们也将更加倾向于选择综合性价比更高的楼盘。
从市场实际情况上讲，近几年南充大量涌入一线开发企业，品牌项目鳞次栉比也对这种市场趋势变化起到了一定的引导作用。在本次调查中，认为一线开发商“带动了楼盘品质提高，加速了城市发展”的人数比例高达58.2%，这种正面评价既表明了市场对一线品牌的赞赏，同时也预示着“品牌”的市场影响力还有继续提升的空间。
◆“改置”大军首超半数 刚需仍是市场主导力量
在本次接受调查的购房者中，多次置业的改善型购房者人数比例为52.3%，较2012年增长了8个百分点，第一次超过了首置购房者。其中，二套房买家比例为43.1%，增长速度最为明显，达到了约5个百分点；三套及以上买家比例为9.2%，比2012年高出约3个百分点。不难看出，随着城市经济的发展及市民收入水平的提高，越来越多的南充人不再仅仅局限于“拥有一套房”，而开始追求更加舒适的居住条件，这种“换房”需求将在很大程度上推动项目品质的提升和进步。
那么，这是否意味着刚需对南充楼市的影响力有所下降呢？笔者认为不然。“刚需”并不等同于首次购房者，所有出于“自住”目的购房行为都应划入刚性需求之列，而且从广义上讲，“自住”的范围也不应仅仅局限于“自己购买，自己居住”。若以此标准衡量，在本次调查中，“自住”型住宅买家比例超过90%，证明“刚需”仍然是市场绝对的主导力量。
当然，以上论调主要针对的是住宅市场，并不意味着投资型购房者可以被“忽略”。事实上，就近几年南充楼市商业地产的火爆态势而言，“不动产投资”正在成为一种普遍化的家庭理财方式。在之后关于商业地产的点评中我们将会详细论述。
◆南充购房者物业选择理念转变 小高层住宅最受宠
在参与本次调查的购房者中，48%的人倾向于选择多层住宅（包括花园洋房），比例相较去年下降4%；相应的，选择高层住宅的人数明显增多，其中又以选择小高层住宅的人数比例增幅最为明显，比例已经超过了三成。南充购房者对小高层物业的青睐在楼层选择上也有体现，超过半数的购房者在购买高层住宅时，倾向于选择11-20楼。可以看出，随着土地的日益稀缺，高层住宅正在逐渐成为南充楼市的主流物业形态，很多青睐多层的购房者受限于自身需求以及客观条件，不得不转而选择高层住宅。然而在既存印象和需求惯性的作用下，这部分人中的大多数更愿意选择高层住宅的中间楼层。尽管如此，我们依然可以得出一个结论：目前的南充消费者已经完全接受了物业形态转变的事实。
◆65-109平米为主力面积区间 “小三房”热潮持续蔓延
在本次调查中，65-109平米的房源最受购房者青睐，选择比例达到了七成以上。其中，喜欢65-85平米标准两房的人数为15.07%，钟意85-109平米三居室的人数为55.72%，后者比例增长达到了8个百分点，这充分说明“小三房”热潮正在南充楼市持续蔓延。此外，关注50平米以下一居室和130平米以上舒适大宅的购房者仍然比较稀少，仅有1.14%和3.05%。但我们依然认为：此两类房源在南充绝不是没有市场，导致其受冷落的原因主要还是缺乏产品来支撑和带动市场需求。
◆南充购房者对生活舒适的追求更加强烈
在房屋特点方面，南充购房者最看重的是赠送面积（29.58%）、大面积阳台露台（20.61%），以及大开间客厅（16.98%）。在小区的配套设施方面，购房者最看重的三点是小区的园林景观打造（31.29%）、生活服务及配套商业（29.19%）、安防监控设施（16.98%）。而在周边配套方面，购房者最为看重的则是教育配套（28.24%）及交通状况（24.04%）。值得一提的是，在本次调查中，希望小区邻近公园等公共休闲场所的人数有较大幅度增长，达到了18.12%。
梳理之后不难看出，南充购房者对生活舒适度的追求较以往更加强烈。
◆六成购房者选择新区置业 望天坝及潆华片区最受关注
新区建设在这几年成为了南充城市发展的最显性特征，成为了推动楼市进步的重要力量，同时也成为了购房者主要的消费目的地。本次调查中，倾向于在城市新区置业的购房者比例达到六成，对此进行了有力佐证。
在众多城市新区中，购房者的关注焦点是哪里？调查结果给出的答案是望天坝及潆华片区（19.46%）。2013年，该片区楼市呈现出欣欣向荣的局面：君汇上品、英伦城邦夺得年度销售榜前两名；绿地城第四季度开盘，两个月便售出房源2800余套；仁和春天商业广场、万和星天地两大商业综合体正式开建……而从长远来讲，该片区拥有兰渝火车北站以及潆华工业园区作为依托，无疑潜力巨大。我们相信，随着区域建设的持续推进，其在南充购房者群体中的影响力还将进一步提升。
此外，市政新区及以北、高坪下中坝两个区域也受到较多购房者关注，比例分别为17.61%、12.41%。市政新区目前大部分楼盘已经交房，产品选择面较小；以北荆溪片区，2013年引入了华联国际城，将兴建50万方城市综合体；而下中坝拥有十分突出的整体规划，随着区域建设的推进，整体热度还有很大提升空间。
相较之下，高坪江东新区的关注度已下降到历史最低，选择人数仅4.58%。从2013年的实际市场情况来看，目前该区域住宅均价在4400元/平米左右，基本为各新区中最低。但这并不意味着江东新区已是昨日黄花，不值得关注，笔者的观点恰恰相反：连接果城路与鹤鸣路的跨江大桥即将动工，长远来看，未来主城区嘉陵江段极有可能还会架设数座跨江大桥。当这一切发生之后，江东的区域通达性将得到飞跃式提升，区域也将进入新的快速发展周期。
◆南充精装房市场还有很大发展空间
从2011年出现第一个真正意义上的精装房项目恒大绿洲，到2012年底第二个精装房项目万科金润华府入市，再到2013年年底精装碧桂园开盘热卖。两年多的时间里，南充购房者对精装房的态度发生了较为明显的改变。在本次调查中我们发现，半数购房者对精装房持认可态度。其中，超过29%的南充购房者明确表示愿意购买精装房。而总结他们选择精装房的原因，主要在于自己没有太多的时间和精力搞装修，以及装修款可以和房价一起按揭，减轻压力。
2013年12月，四川省住建厅下发《四川省成品住宅装修工程技术标准》（2014年1月1日起在全省实施），明确要求，全省各地市州应积极有序推进成品住宅开发建设工作，逐步取消毛坯房，争取通过5年的努力，全省新建商品住房中成品住宅开发建设比例达到60%以上。虽然《规定》中所提“成品房”同“精装房”有着概念上的区别，但不可否认，在政府建设资源节约型和环境友好型社会，促进住宅产业结构调整的大势之下，“精装房”市场未来空间广阔。
◆80%购房者愿意购买商用物业 “全民投资”时代开启
从2012年开始，南充商业地产便呈现出爆发之势，而在2013年，爆发的力度进一步加强，商业开工量及远期开工量已达到前所未有的高度。然而，目前南充的商业地产项目大多采用铺面散售的经营模式，自持比例相对较小。于是，很多业内人士开始产生疑问：南充楼市的购买力能够支撑如此多的商业推量吗？
根据本次调查结果显示，有意愿购买商用物业的购房者比例接近80%。其中，以购买底层商铺和商业街区店铺的人数最多，比例分别为33.39%和19.65%。可以看出，南充购房者对于商用物业有着比较旺盛的消费需求。并且我们认为市场的购买欲望还有进一步加强的可能：其一，受宏观经济疲软、银行利率倒挂等各种因素影响，“投资商用物业保值”在社会舆论引导下逐渐成为市场主流意识；其二，南充的商业发展之前经历了一个较长时间的空窗期，市场产品在“量”和“质”两方面都不能满足日益增长的消费需求。而随着城市发展速度的加快，尤其是副中心、副商圈建设的蓬勃兴起，很多人都渴望分享城市升级的红利。
在对购房者购买商用物业的目的性进行调查时，我们发现，用于“自己经营”的人数比例仅24.42%，而出于“投资”目的人数则高达53.23%。可见，“投资商业不动产”的理念在南充楼市进一步强化。在这些购买商业的“投资者”中，打算用于出租者为26.52%，保值、增值者为24.42%，准备择机转卖者为2.29%。
最后，本次问卷还调查了购房者的车位购买意，结果显示，47%的购房者有购买至少一个车位的打算。
◆移动互联网成为南充购房者获取信息新渠道
不容质疑的是，随着智能手机及移动互联网应用的普及发展，人类社会正在步入移动互联的新时代。
在本次调查中，我们首次对南充购房者使用移动互联网获取楼市信息的情况进行了摸底，结果显示，10%的购房者已经将移动互联网作为了解楼市信息、锁定购买意向的主要渠道。乍一看，数值似乎较低，但客观上讲，目前南充移动互联网发展尚在初级阶段，本地应用屈指可数，专门提供南充房地产信息服务的应用更是凤毛麟角，就此而言，10%的数值并不低。而且我们十分坚信，这一比例将会呈现出逐年上升趋势，因为时代的潮流不可逆转。
最后，我们要对所有参加这次调查活动的网友表示最衷心的感谢，并希望广大网友在今后的日子里，更多地关注南房网，和我们一起探讨置业居家的本质，一起辨别楼市产品的真伪，一起谨慎地对待每一次买房行为，南房网将一直是您身边最忠实的朋友。
（本报告仅供参考，不构成投资建议，据此操作，风险自担）
