2012年收官之际，南房网曾做出判断：新的一年，市场形势将更加趋于复杂。事实证明，这一次我们依然是成功的预言者。梳理2013年的楼市脉络，我们看到了回暖之下房价的节节攀升，同时也看到了买方市场变化的产品诉求；我们看到了众多品牌开发商卖得风生水起，同时也看到了不少中小项目费劲周章依然举步维艰；我们看到了商业地产的蓬勃兴盛，同时也看到了急速扩张背后隐约的危机信号……南充楼市2013，回稳的表象之下，暗潮汹涌。
“纷乱”的局面也让我们产生了很多疑问——有哪些开发企业在复杂的竞争环境下异军突起成为了赢家，又有哪些开发企业于残酷的淘汰竞争中落魄失意？怎样的项目绿树常青被购房者奉为了经典，怎样的项目如昙花一现最后被购房者弃如敝履？究竟是城北树立了价值典范，还是城南抒写了精彩篇章？2013年的南充房价是高是低，2014年的房价是涨是跌？竞争格局到底发生了何种变化，未来又将如何演变？
第一问：南充房价到底贵不贵？
当我们不再穿着单调齐整的黑绿蓝制服，不再需要凭票得到粮食，不再只有样板戏和革命电影可看，不再把手表和自行车当成高档消费品时，我们同时也不再满足于挤在筒子楼中的生活。随着南充市民的腰包日渐鼓胀，“房子”已经成为衡量一个“城里人”是否合格的基本标准，由此也引申出一个所有人都难以抛开的话题——房价。
在整个2013年，南充房价呈现出了稳步上扬的趋势，很多区位较好的项目住宅价格均已在5500元/平米以上，更有少数项目迈过“6000”大关。据南房网指数统计，截止11月底，2013年南充主城区新建住房成交均价为4775元/平米，相较2012年上涨501元/平米，涨幅11.7%。那么，在广大购房者眼中，目前南充房价究竟贵不贵？
根据南房网日前举行的《第四次南充市居民购房需求有奖网络问卷调查》结果显示，超过半数的南充购房者认为南充房价“偏高”，此外还有约22.7%的购房者认为南充房价“在正常范围”，换句话说，也就是七成以上的南充购房者可以接受目前南充的房价水平。与此同时，对于2014年的南充房价走势，超过90%的购房者认为将继续保持“平稳上涨”。此外，购房者的这种积极心理在本次问卷的其它地方也有所体现，例如在“您能接受的房屋单价”及“你能够承受的房屋总价”两题中，购房者就不是一边倒式地偏向最低价，而对市场表现出了更加理性的预判。
当然，南充房价的贵与不贵，仁者见仁智者见智，相信大家都有自己的判断标准。
第二问：南充土地市场为何这么热？
2013年6月6日，嘉陵区维康路地块以420万/亩的价格成功拍出，楼面地价约1578元/平米。2013年9月30日，南充土地市场惊爆“天价地王”，南门坝二道巷地块以1589.95万/亩价格被个人联合竞得，楼面地价高达15900元/平米……
2013南充楼市回暖的一个突出表现，即是土地市场呈现出了前所未有的爆发之势。根据南房指数统计，2013年1-11月，南充全市共计出让土地约15677亩，金额164.65亿元，与2012年全年相比，分别多出6888.13亩、101.07亿元，增幅达到了惊人的78.5%、159%。
此种情况出现的原因何在？一方面，南充楼市在经历了两年的调控低潮期之后，2013年迎来了回暖，楼市需求量迅速增加，这让很多开发企业恢复了拿地信心。另一方面，目前南充确立了“建设川东中心城市”的发展思路，亟需提升城市综合实力，而无论是兴建工业园区、物流中心，还是完善基础配套、推进旧城改造，都需要“土地收益”确保大量的资金投入。前者表明了市场需求的旺盛，后者预示了市场供应的积极，两者的契合促成了2013年南充土地市场的火热局面。
然而，体量过大的土地供应也让人不免产生了对南充楼市未来的担忧，是否会影响到未来几年二级市场的供需平衡？南充的城市化速度以及消费规模能否支撑市场去化？但愿只是笔者庸人自扰。
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第三问：市场竞争形势发生了何种变化？
2013年，南充楼市的竞争形势在悄然间起了变化。
第一，物业服务等“软实力竞争”趋势愈发明显。2013年9月，南房网发起了“第一次南充业主物业服务满意度有奖问卷调查”活动，从安保、维修、停车、卫生等各个层面，对南充目前的物业服务状况进行了一次大摸底，获得了南充广大业主以及购房者的热烈响应。根据调查结果显示，超过半数的参与业主对小区物业持不满态度。并且在问卷中我们发现，很多业主朋友都把物业服务列为了二次购房的重要参考，对物业口碑差的企业抵触情绪明显。正如碧桂园一位负责人所言：谁都可以修出漂亮的房子，但并不是谁都能筑造完美的人居生活。未来几年，随着人们生活水平的提高，购房者对“家”的概念也将不再局限于一处钢筋水泥的居所，而是于细节处彰显人文关怀的舒居生活。
第二，营销手段正在发生变化。所谓道不变，而术常新，对于房地产营销来说，“道”是需求，“术”则是各种刺激需求促进销售的方法。回顾南充楼市近十年的发展历程，从阳光威尼斯的概念营销，到香江国际的体验营销，再到佳兆业、万科的品牌营销、区位营销，开发商们的“术”一直在随着市场形势不断变化。2013年，绿地及碧桂园的热销，为南充楼市营销领域在“代理“之外又添加了“行销”、“全民营销”两个新词汇，这种全新的渠道营销方式让众多陷入困境的南充房企看到了出路，纷纷起而仿效。11月初，城西某项目排号认筹，当天召集了大约100号“小蜜蜂”，走上街头进行地毯式一对一拉客；城南某项目进入11月以后，街头扫客便未曾停歇，发“情书”、搞“相亲”、送“早餐”，花样可能很多，目的只有一个：主动出击抢夺客源。
渠道营销究竟意味着一场颠覆传统的革命，抑或只是市场的周期性“营销兴奋剂”，现在还不能盖棺定论。但可以肯定的是，在信息技术、传播方式的快速发展的今天，变革之势不会停息。
第四问：新兴区域中，哪一个前景最好？
新区建设在这几年成为了南充城市发展的最显性特征，成为了推动楼市发展的重要力量，同时也成为了购房者主要消费目的地。从最早的市政府新区、江东新区，到后来的望天坝、下中坝、清泉坝，再到目前的潆华新区、朱凤新城，不断扩充的区域阵营，让购房者陷入了选择困难——究竟谁才具有最好的未来前景？
首先，市政新区、江东新区、华凤新区、南门坝等区域，建设时间较长，目前各项配套都已经相对成熟。其中，华凤新区、南门坝片区的价值前景得到了广泛认同，笔者无需赘言。市政新区目前大部分楼盘已经交房，产品选择面较小；之前备受争议的商业短板在2013年大有改善，但从长远来看，由于早期缺乏对商业配套的系统规划，导致了土地的过分住宅化，要想形成真正意义上的商圈依旧会比较困难。江东新区在2013年陷入了比较尴尬的局面，既没有万科、绿地那样的大牌撑场，也没有下中坝、潆华片区般超前的规划，房价也是一降再降，目前区域均价在4400左右，基本为各新区中最低。但这并不意味着江东新区已是昨日黄花，不值得关注，笔者的观点恰恰相反：连接果城路与鹤鸣路的跨江大桥即将动工，长远来看，未来主城区嘉陵江段极有可能还会架设数座跨江大桥。当这一切发生之后，江东的区域通达性将得到飞跃式提升，区域也将进入新的快速发展周期。所以，此时无疑是“低价买进坐等升值”的最佳时机。
其次，下中坝及清泉坝，这两个区域的共同点是距主城区近，且都具有比较现代的整体规划。从2013年的市场反应来看，这两个区域也得到了购房者的普遍认同，在售项目均走势良好。可以预见，二者将是未来几年市场最主要的消费集散地之一。
最后，潆华新区及朱凤新城，一北一南，绿地、碧桂园两大“豪强”分别坐阵；前者有兰渝铁路火车北站、潆华工业园区为依托，后者借势优异山水资源及南充经开区，前景皆可期待。至于很多人纠结的距离问题，笔者只想说，2010年的时候，很多人也觉得市政新区、华凤很偏。
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第五问：南充楼市的产品设计思路发生了何种变化？
毫无疑问，三房是目前南充楼市的主力产品。几年前，南充楼市三房设计的主流趋势是至少120平米以上，而现在，80-110平米的“小三房”最受购房者欢迎。所以说，时代在变，置业的理念也在变。曾经，我们认为三房必须要配双卫，而现在越来越多的三房，尤其是面积紧凑的“小三房”开始采用单卫设计。根据笔者统计，在2013年新入市的项目之中，如上河湾、英伦城邦、春风紫金港、佳兆业君临等，“三房单卫”紧凑型产品都有相当比例，并且收到了良好的市场反响。
目前南充楼市的主力购房人群为刚需，他们对于房子的空间实用度有较高要求，更加注重产品性价比。如果从实用的角度出发，“双卫”显然不是生活必需品。“小三房”由于面积较小，其各个空能间本身就存在尺度逼仄的问题，尤其是在次卧部分。这种情况之下，如果要再增加一个5平米左右的主卫，那就只能进一步压缩其它空间，这显然会降低户型的整体舒适度。单卫设计可以在不影响正常使用的前提下，扩展其它诸如卧室、客厅等地方的空间尺度。并且单卫设计可以更好的控制房屋总面积，减少总价，这种比较优势无疑会让刚需购房者更加青睐单卫三房。
此外，随着“小三房”面积日益趋于紧凑，其空间人员容量也在相应减少，选择此类房源的购房者大多将其当作拥有一个自由功能间的两房来使用，例如将较小的次卧设计成书房、健身房。对于此类购房者而言，单卫三房的私密性问题并不会十分突出。
所以，笔者认为，在房价越发高涨，套型面积越发趋小的大势之下，“三房单卫”极有可能成为未来的主流设计。
第六问：南充商业地产开发是否过热？
2013年3月，成都仁和实业（集团）有限公司成功摘取位于西华大道与潆华大道交界处的地块，这标志着由该集团投资20亿元建设的仁和春天商业综合体项目进入实质性阶段，西华商圈从此将迎来发展“春天”。临近年底，位于高坪区的王府井国际广场销售中心呈现，项目体量达23万平米，与成都万象城相当，是目前南充最大的商业综合体项目……
如果说上世纪90年代西门市场、川北批发市场的全城热销，以及2002-2003年诺玛特、大都会、得益时代广场三盘齐发初步划定了南充的商业框架；那么这一次，三区城市商业地产项目的集中井喷，则预示着南充商业发展进入了前所未有的“黄金期”。
笔者看来，南充商业地产爆发的原因有三个：第一，政府的着力推动，这从推地情况可以看出，金融用地在2012-2013年比例相当高；第二，调控影响，与住宅市场相比，商业地产并不受调控政策限制，很多地方政府甚至会给予税收减免、低价拿地等优惠；第三，市场需求，在CPI高涨、银行利率倒挂的背景之下，不动产投资成为了广受中国人青睐的理财手段。
必须承认，一座城市的发展，需要现代化的商圈进行支撑，但经验告诉我们，任何事情如果发展过快，就有可能会出现问题。李嘉诚曾经说过：“当潮水退去时，你才知道谁在裸泳。”那么，目前南充商业地产开发的潮水之下，是否也有裸泳者呢？商业地产不同于住宅开发，其成败依靠的主要是后期经营，如果说住宅赚取的是“开发”环节的利润，那商业赚取的就是“经营”环节的利润。前者讲究短平快，快速回笼资金；后者讲究长期效益，需要在早期投入大量的资金进行培育，利润周期可能长达十年以上。
当下南充商业地产开发门槛太低，导致市场看似繁荣却异常混乱。涉足商业地产开发的企业中，由住宅开发转型而来者数量甚众，有的企业之前甚至根本没接触过商业地产领域，却一来就接下5万甚至10万平以上的商业综合体开发，匆忙组建一支运营队伍，利用网上资料拼凑一份有形无神的方案，再靠“减免租金”、“装修补贴”等形式搞来两三个“旗舰店”撑撑门面，便开始风骚地吆喝起“城市CBD，一铺养三代”；盈利思路上，往往也不能摆脱住宅开发的桎梏，“铺子卖给业主，经营权留给自己”，名曰“出售收益权”，先在开发环节把钱捞回，以后经营得好，皆大欢喜，经营不好，资产贬值的损失也是业主承担。
过不过热，笔者不做结论，但要提醒购房者——商业有风险，入市请谨慎！
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第七问：不断刷新的天际线意味着什么？
2013年的南充楼市，一股“摩天大楼热”不期而至：7月初，嘉陵GTC环球金贸中心广告出街，号称打造198米南充第一地标高楼，但“纪录”仅仅维持了二十几天，便被同一区域的中虹国际项目打破，其主楼高度达到了南充前所未有的220米。对于南充众多新建综合体项目来讲，争夺高度上的优势似乎成为了一种必须，要是没有一座摩天大楼hold场面，都不好意思出来和人打招呼。
此种情况出现的原因何在？于开发企业而言，在商业地产急速发展、商业项目比肩接踵的当下，修建一座地标无疑是自我营销打响名号的最简单策略，尤其对于很多缺少商业项目运作实力的“初学者”而言，内涵上没法和一线企业竞争，就只能在面子上下功夫。进一步讲，也折射出了目前很多项目在面临商业地产同质化竞争时的应对乏术。于管理者而言，摩天大楼是衡量一座城市现代化程度高度的重要标准，在当下讨论建筑的体量与人体尺度之间的关系是否和谐已经失去意义，更多人关心的，是建筑体量与城市未来之间的匹配，是建筑高度与城市梦想之间的象征。
有人批评耗巨资盖高楼不如普惠民生，有人批评以高楼衡量城市发达程度是暴发户心态，也有人质疑大楼的设计、技术乃至安全性，这些都不无道理。资本逐利的本质无法改变，当摩天大楼在短时间内蔚然成风，我们除了看到表面的“风光”以外，更应该反思所映射的问题——不断攀比建造地标高楼，以及过多的资本流向商业地产开发，对于正在努力调整产业结构、促进结构转型，追求安全良性、可持续发展的南充而言，是否真的有益？
笔者认为，与鳞次栉比的高楼相比，健全的社会运转机制，完善的公共服务体系，良好的公众文化素质，以及人与自然的和谐发展，才是现代文明更为重要的特征。建筑的高度代表不了城市的文明程度；建筑的体量表征不了城市的器量；建筑的翻新指数也不可能代替居民的幸福指数。“过度的高楼崇拜”，是目前中国很多城市的发展并发症，我们希望南充不会感染！
第八问：一线开发企业给南充楼市带来了怎样的影响？
如果说2009蓝光的入驻，还只是知名房企对南充抱有怀疑的一次试探，那么时至今日，当佳兆业、恒大、万科、绿地、碧桂园、王府井、仁和春天等接踵而至，就已经能充分说明南充城市发展的前景。并且我们完全有理由相信，在不久的将来还会有更多的知名房企抢驻南充，因为“先驱者”的成功已经证明：南充，可以成为立足二三线城市的桥头基地。
那么，一线房企的蜂拥而至给南充楼市带来了怎样的影响呢？
有人认为变相拉升了南充房价，这一点有失偏颇，要知道绿地、碧桂园首次开盘的价格是远低于很多本地企业的，以12月底刚刚开盘的碧桂园为例，精装的高层洋房，单价普遍在4600元以内，而一步之遥的天庐，清水高层也在5000以上。一线房企的提升作用，更多的体现在理念方面：2010年，佳兆业让南充楼市深入了解了园林景观对销售的带动；2012年，万科让南充楼市见识了什么叫先进的施工技艺及精装理念；2013年，绿地为南充楼市重新定义了城市综合体，碧桂园则升华了我们对品质刚需的认知……在川内，很多二级兄弟城市羡慕南充能引进如此多的一线房企，因为当这些有着丰富经验及资金实力的企业参与到城市建设中来的时候，不仅能使城市面貌迅速改变，更加会加速一座城市发展理念的蜕变。
当然，对于很多本地中小型房企来讲，一线房企入驻的影响是消极的，他们让市场竞争变得异常残酷，把“保安卖房”的安逸事业弄成了“丛林法则”的生存游戏。在佳兆业卖得风生水起的2011年，便有人发出了“等他卖完我们再上”的感叹。而2013年，当几乎每一个区域都被填充进国内一线品牌，品牌与品牌之间也不得不短兵相接，进行价格白刃战的时候，很多中小房企已经变得茫然。格局演变，市场洗牌，2013或许就是元年！
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第九问：当下南充楼市最突出的问题是什么？
2013年，南充楼市最突出的问题是什么？几乎所有陷入销售困局的开发企业都会告诉你——产品同质化。
这种同质化来源于竞争压力，以及理念的落后。面对复杂的局势，一大票人看不到自身的特点、找不准自己的差异，除了模仿就是跟风，产品照搬、理念照搬、连营销手段也顺带照搬。于是乎，很多项目成了“孪生兄弟”：建筑风格是类似的，园林打造是类似的，区域配套是类似的，户型设计是类似的，价格水平是类似的，甚至连前景定位都是类似的……本该琳琅满目的市场，却成为了单一货品批发地，大家都皇家、任谁都高端，到最后就只能举起降价利刃，拼个你死我活。
曾经，我们将穿着皮尔卡丹，拿着砖头手机的人叫大款。而现在，同样装扮的人会被叫着“痴汉”。时代在变，理念也在变。可以预见，未来几年，南充楼市的竞争形势还将日益严峻，如何避免陷入同质化竞争的泥淖，摸准购房者需求变化，追求理念进步是关键。
第十问：2014年，南充楼市将呈现出怎样的发展趋势？
2011年初夏，正春风得意的南充楼市挨了一记“闷棍”，累积的调控影响在一瞬间爆发，并迅速蔓延开来。从5月开始，市场成交逐月下滑，多数楼盘陷入滞销困局。到年底，很多开发商扛不住了，价格大战一触即发：一口特价房遍地都是，蓝光祭出“5万抵15万”杀招，恒大绿洲更是直接跌破了发行价。无底线的放血甩卖反而进一步激发了买方市场“追涨杀跌”的看空心理，南充楼市滑落冰点。
2012年，连续不断的调控铁锤彻底砸软了南充住宅市场，但商业地产开发却呈现出了前所未有的狂热之势：五星花园地下商圈开建；顺庆1227购物广场开盘；嘉陵中央商务区规划出炉；沃尔玛、王府井、仁和春天相继入驻……与此同时，商铺价格更是滚雪球般直线飙涨，地段稍好的就能叫到4、5万一平。
2013年，陷入低潮的南充楼市被刚需大军刺激的全身发烫。新年伊始，当人们还在预测调控深水期的楼市会被冻得如何瑟瑟发抖之时，以君汇上品、英伦城邦、天庐•天子界、恒大绿洲等为首的逆袭军团，一出场就将市场搅动得热火朝天，在庞大刚需群体的倾力相助下，南充楼市小阳春提前降临。下半年，绿地城、佳兆业•君临、碧桂园等众多品牌项目相继开盘出货，绿地两个月2800套、君临3小时1个亿、碧桂园一天9个亿，南充楼市加速回暖的态势愈发明显。但正如我们前文提到的，马太效应、产品同质、竞争复杂、商业过热等各种问题也日益显露。
2014年，将是问题集中爆发、市场格局重塑的“变革”之年，南充楼市到底将沿着怎样的轨迹前行？这个问题，我们现在暂不做结论，南房网希望在未来的一年和大家一起去探寻最真实准确的答案。
