张宏伟：“N条”式调控“二次救火”

　　十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。
　　
　　从最近出台的“N条”新政内容来看：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房，上海浦东则收紧了单身限购政策。
　　
　　十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控，随后，武汉、厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台阶段性收紧措施。这一轮调控政策并没有“国字头”的政策的发布，而是改由地方政府主导，地方政府拥有更大的自主权。
　　
　　从本轮地方政府调控的特征来看，地方政府的调控政策的仍然为阶段性收紧，是继今年3月份新国五条细则“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比较明显。除了为了完成年底房价控制目标“二次救火”之外，寓意深远。具体来讲：
　　
　　第一，十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市，西安、武汉、厦门、南昌、沈阳等二线城市发布调控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。
　　
　　第二，地方政府年底发布“N条”式调控“二次救火”政策多数属于短期行为，不具备长期执行效力，如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等，从这个角度来说，此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。
　　
　　第三，地方政府年底“二次救火”政策中多数是“新国五条细则”的延续，比如二套房贷首付比例提高至7成等，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
　　
　　从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从地方政府最近出台的“N条”新政内容，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施(上海延长非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年，广州非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至3年，武汉非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年等等，其实影响不大，见下文分析)。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
　　
　　因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过最近出台的“N条”新政内容短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。