又快临近年底，每年这个时候，房贷一族都要琢磨是不是要提前还贷。然而，今年考虑是否提前还贷，与往年有所不同，因为今年年内有两次降息，明年开始，房贷将执行降息后的利率，房贷利率更“便宜”了，房奴们是否提前还贷可要好好合计一下。
五类人不宜提前还贷
11月12日，笔者采访市区多家银行了解到，近期不少房贷族都纷纷到银行咨询是否需要提前还贷。“八年前我以等额本金的还款方式贷了20万，20年还清，明年房贷利率下降，不知道提前还贷是否划算。”在市区某银行信贷部，市民张先生向银行工作人员询问道。“受今年连续两次降息影响，贷款利率正处于下行趋势，贷款人选择提前还贷不利于资金的有效利用。”信贷部客户经理朱女士解释说，提前还贷在加息时期受贷款人追捧，能够帮助贷款人有效地缩减利息支出。但在年末，利率或将随时上浮的局面下，如果把握投资机会，巧用资产组合，仍然可以取得不错的收益，而有些收益完全可以超越房贷利率，因此，有五类情况并不适宜提前还贷。
“像张先生这样，等额本金还款期已超过三分之一的贷款人没必要提前还贷。”朱女士说，因为等额本金开始还的钱比较多，后来越来越少，这部分人已将大额的钱还完了，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
而如果贷款人是采用等额本息还款的方式，且已到借款中期，也不需要提前还贷。因为等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，提前还款还的是本金，意义不大。
另外，投资收益高于贷款利率的投资人士不适合提前还贷，否则得不偿失。比如短期内有收益项目可投资的人群，如果这时候将钱都还进了银行，将白白丧失了赚钱的机会。
对于不久后还需要向银行贷款的贷款人，也不必急着还钱，若现在把钱一下子还给银行，等不久后再去银行申办贷款时，基准利率有可能会上浮10%至30%，甚至更高。
对于当初办理房贷时，基准利率享受了7至8.5折优惠的贷款人，也可以不考虑提前还贷，闲置资金可以用来投资货币基金，或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷利息成本。
还款初期适宜提前还贷
对于上述五类人群，提前还贷意义不大，但处于还款初期的人，需要以房屋抵押融资的人和每月公积金缴纳数额较大的贷款人来说，提前还款还是有一定好处的。
“我们在决定提前偿还房贷前，除了要考虑能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品，还要想到未来是否有借钱的需求，借钱的利率会不会比现在的房贷更高。”市区某国有银行信贷部门业务经理张先生告诉笔者，处于还款初期的贷款人提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期，所以贷款人在还款前期提前还款都是划算的。
此外，如果贷款人需要用房屋抵押融资，可以考虑先还清房贷，然后再做房屋抵押贷款，以变相周转资金。将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求上，来解决自身融资需求，所以这部分的人是比较适合提前还贷的。
同时，对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策，除购房等情况外，公积金是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，而公积金提前支取的可能性也不大，还不如每月冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
此外，张先生还提到，提前还贷未必真的划算，是否合适提前还贷要按具体情况进行分析。由于每个借款人的贷款利率、限期以及还款方式都有所不同，因此还是建议借款人在认真分析自己合同的前提下，仔细计算还贷成本以及自己要多拿的利息，权衡之后再做出决定。
