城投拿地已成南充楼市主流，很多地块为何迟迟不开发？

原创老陈板眼

这是板眼的第2010篇原创

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临近年底，南充土地市场迎来一波供应高峰，据统计，这个月南充将有7宗商住类用地进行出让，面积合计约578.49亩。

很多网友猜测，在当前南充楼市整体萎靡的背景下，很难有民企开发商会下场拍地，这7宗出让地块大部分估计会被市属、区属城投公司拿下。

“城投拿地”，其实在去年就已经是普遍现象，并且不止南充，全国皆是如此。

去年南充主城区共成交了15宗商住类地块，明确由民营房企摘得的仅3宗，合计面积约104.39亩，仅占总成交量的约9.03%，其余12宗均由城投公司拍下。

今年部分热点一二线城市的土地市场有所好转，加上监管和资金乏力等因素，城投托底拿地的情况较去年减少。但大部分三四线城市由于新房市场持续低迷，土地市场依旧鲜有民企开发商身影。克而瑞数据显示，今年前三季度，百强房企拿地投资84%集中于22个核心城市。

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不知道大家有没有注意到一个现象，那就是城投公司拿地后，很多都没有下文，一直拖起不建设。据相关统计，2021年、2022年城投拿地后的开工率仅有38%、8%，是各类型企业中最低。

拿了地又不开发，这到底是什么原因呢？

一方面，城投拿地本就不是完全市场化的行为，很多时候是完成“任务”。

城投公司拿地有助于维持土地市场的稳定，减少流拍，优化土地供应结构，维持城市规划建设的有序推进。此外，城投公司拿地也是缓和地方财政收支矛盾、促进房地产投资、拉动经济增长的一种方式。

另一方面，很多城投公司其实并不具备独立开发能力。

城投公司拿地后最好的方式是找一家具备资质和能力的房企合作，联合开发或者代建，但现在的行情，愿意接手的开发商并不好找。开发的钱从哪里来也是问题，拍地可以保函、左手倒右手，开发可不行，工程款、材料款都是实打实的资金开支。

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当前房地产市场正经历结构性转型，城投公司正在由公共基础设施建设融资平台，逐步转变为城市综合开发商，更加深度介入房地产市场。未来几年，三四线城市城投拿地的趋势大概率会延续，但模式应该会有调整，毕竟现在地方化债压力很大，城投如果只拿地不开发，不加快结转速度和现金回流，无疑将给自身经营和地方债务增加负担。

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